Immobilier. Achat d’appartement : le neuf l’emporte sur l’ancien

Il y a à peine quelques années, les biens immobiliers anciens étaient plus prisés que les logements neufs pour des motivations purement pécuniaires. Souvent, le différentiel de prix était important, même en intégrant le montant des réparations prévues pour le logement ancien acquis. Aujourd’hui, la tendance s’est inversée, à en croire les professionnels. Selon le notaire Hassan Slaoui, «en termes de proportions, la vente de la copropriété à l’état neuf est bien plus importante que la vente des appartements anciens».

Pour quelle(s) raison(s) ? «L’offre est aujourd’hui très abondante sur le neuf, alimentée notamment par l’ouverture de plusieurs quartiers à la construction d’immeubles», explique le notaire. C’est le cas des quartiers comme l’Oasis ou Palmiers, de nouveaux quartiers résidentiels qui étaient des zones villa, il y a 4 ou 5 ans. En plus d’une offre importante du côté des régions de Bouskoura, Dar Bouaaza, etc. «Entre Dar Bouazaa et Skhirae, les ouvertures de chantiers sont très nombreuses. Et des milliers d’appartements y sont mis en vente», explique Amine Rahmani, agent immobilier à Casablanca. Même si, en parallèle, l’offre n’est pas moins importante sur le marché de seconde main, «le centre-ville s’est vidé au profit des programmes de Dar Bouazza et Bouskoura. Aujourd’hui, on se retrouve avec un stock de deuxième main dans plusieurs quartiers de Casablanca, notamment à Racine, Gauthier et Ghandi», enchaîne un opérateur.
Alors que l’envolée des prix du mètre carré, il y a quelques années, a orienté les acquéreurs potentiels vers des actifs anciens, aujourd’hui, c’est la baisse des prix qui les fait pencher vers des biens neufs. Notre agent immobilier nous donne l’exemple des prix pratiqués dans un quartier historiquement prisé à Casablanca, celui du quartier des Hôpitaux «Avant, le terrain se vendait entre 35000 jusqu’à 45000 DH le mètre carré. Aujourd’hui, les prix sont de 21 000 à 23 000 DH».

Le coût de la rénovation peut représenter le tiers du prix du bien

Un appartement de seconde main dans cette zone coûterait entre 11500 et 13000 DH le mètre carré. S’il a besoin d’être rafraîchi, il faudra allouer un budget de rénovation de 200000 à 400000 DH. «En faisant le calcul global, l’on se retrouve dans la moyenne des prix d’un bien neuf…sans les avantages du neuf, à savoir une belle entrée, un ascenseur neuf, etc.». Notons, dans ce sens, que la rénovation d’un bien ancien peut s’avérer une tâche très lourde. Elle mobilise du temps, un suivi rigoureux des travaux et une capacité à gérer les imprévus. En fonction de l’âge et de l’état du logement, elle peut porter sur le changement du carrelage et du marbre, de la plomberie et des installations électriques. Sans parler des éventuelles démolitions ou constructions de murs pour agrandir ou créer des espaces.

La dernière étape étant celle des finitions. Elle inclut la boiserie, l’aluminium, le sanitaire, la cuisine, les accessoires de l’électricité ainsi que la peinture.
Notre agent immobilier relativise, cependant : «Au-delà d’une contrainte de budget, opter pour un bien de seconde main peut être, dans certains cas, de meilleure qualité qu’un logement neuf, en fonction du niveau des réaménagements et de la nature des matériaux utilisés pour la rénovation.» Par ailleurs, si pour les appartements le neuf l’emporte largement sur l’ancien, la logique est différente quand il s’agit d’achat de villa, «Les acquéreurs potentiels recherchent les vieilles villas plutôt que les nouvelles. Puisqu’ici, on recherche surtout la situation. Et généralement, on est prêt à mettre le paquet pour rénover la demeure», conclut M.Slaoui.

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