Crédit immobilier classique : Les taux continuent de baisser

D’année en année, depuis fin 2016, les conditions de financement des particuliers se sont substantiellement détendues chez la majorité des banques de la place. Elles ont jugé nécessaire de corriger à la baisse leur grille tarifaire pour être en phase avec les pratiques d’un secteur parfaitement concurrentiel, notamment depuis l’introduction des établissements participatifs dans le paysage. Et ce, malgré un creusement du déficit de liquidités bancaires qui s’est établi en moyenne à 62,1 milliards DH après 41,4 milliards en 2017 et 14,7 milliards en 2016. Sur les deux premiers mois de l’année en cours, il s’est aggravé de 72 milliards de DH en moyenne.

Au-delà d’une opération séduction des clients, un directeur d’agence explique cette baisse des taux d’intérêt par «la baisse du coût du risque des banques, couplée à la décélération de leurs charges opératoires, entamée depuis quelques années». «Aujourd’hui, nous sommes à des niveaux de taux d’intérêt entre 4,1% et 4,5% en moyenne. Les plus compétitives offrent des crédits assortis de taux entre 4,1% et 4,3%», souligne Bachir Benslimane, directeur général du courtier en ligne www.soscreditimmo.ma.

Faire jouer la concurrence

Crédit du Maroc arrive en tête de peloton des banques qui ont drastiquement corrigé leurs taux d’intérêt. L’établissement finance les crédits immobiliers de ses clients à des taux qui démarrent à 4,1%, 4,3% et 4,5%. BMCI aussi a corrigé ses taux de 40 points de base sur toutes les conventions conclues avec les administrations, entreprises et offices. Le taux est ramené de 4,9% pour une période variant de 15 à 25 ans à 4,5%. Entre 7 et 15 ans, la banque peut accorder un prêt immobilier à un taux de 4,3% contre 4,7% précédemment. Ce taux est fixé à 4,2% pour une durée de remboursement inférieure à 7 ans. Les clients non conventionnés, eux, se voient octroyés des taux de 4,5% à 4,9% selon la durée souhaitée. CFG Bank, elle, va jusqu’à offrir un taux de 4,3% sur 25 ans. «La Banque Populaire et Barid Bank ont également suivi la tendance», remarque M.Benslimane.
Cette situation profite évidemment au client qui n’hésite plus à faire jouer la concurrence et même négocier le taux d’intérêt. «Dans le sillage de cette logique de chasse aux clients, il nous arrive parfois de diminuer davantage les taux pour certains clients, en appliquant des baisses allant jusqu’à 10 pb sur le taux standard. Bien entendu, le client doit remplir certaines conditions, en l’occurrence un profil risque faible».

Seulement un bien sur dix est financé par une banque conventionnelle

Qu’en est-il de l’évolution de la demande? D’après les dernières statistiques de BAM à fin février 2019, l’encours des crédits immobiliers destinés à l’habitat se sont établis à 207,8 milliards de DH, contre 196,7 milliards à la même période de l’année dernière, soit une hausse annuelle de 5,6%. Selon des observateurs, la demande a surtout explosé du côté des établissements participatifs. Selon M. Benbachir, «seulement 1 bien sur 10 est financé par une banque conventionnelle. En clair, 90% des transactions immobilières effectuées au Maroc ne sont pas financées par voie bancaire, mais plutôt par d’autres moyens (prêts de la famille, de l’entourage…).
Ce ratio de 10% est très faible rapporté à l’échelle mondiale où il est de 60% à 80%. Avec l’arrivée des banques islamiques, une explosion de la demande est en train d’opérer. Une demande composée surtout de clients qui se sont interdits des crédits bancaires conventionnels pour des considérations religieuses, culturelles. Il n’y a qu’à voir les résultats de Bank Assafa par exemple. «Pour sa première année d’activité en 2018, cette banque à taille humaine a distribué autant de crédits immobiliers que Wafa Immobilier. Ces résultats sont prometteurs pour le crédit islamique», enchaîne M.Benslimane.

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