Maître Lilas Kempf, pouvez-vous nous rappeler quelles dégradations sont couvertes par le dépôt de garantie ?
L. K. : Vous ne pouvez reprocher à votre locataire que des dégradations qui sont apparues depuis son entrée dans les lieux. Ces dégradations doivent être liées à un usage anormal du logement, et non à l’usure normale liée au temps. Il peut s’agir de tâches sur le sol ou sur les murs, d’appareils, luminaires ou meubles cassés ou endommagés, de conduits de ventilation bouchés… Il faudra comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour mettre en lumière d’éventuelles réparations à effectuer, donc soyez particulièrement vigilant lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie et notez chaque différence avec l’entrée dans les lieux.
Comment justifier des sommes retenues sur le dépôt de garantie ?
L. K. : Vous ne pouvez pas retenir une somme forfaitaire sur le dépôt de garantie de votre locataire. Toute retenue doit être justifiée. Un devis évaluant le montant des réparations est suffisant pour justifier des sommes retenues. Il n’est pas nécessaire de produire une facture ou de prouver que les travaux envisagés ont été effectués. Attention, le montant retenu sur le dépôt de garantie doit être proportionné aux désordres causés par le locataire. Si l’état des lieux de sortie mentionne une tâche légère sur la moquette dans l’entrée, vous ne pouvez pas retenir la somme correspondant au remplacement de la moquette dans tout l’appartement. De même, un devis excessif pourra être contesté par le locataire. Si les sommes retenues sont inférieures au montant total du dépôt de garantie, il convient de restituer au locataire le surplus, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clefs. En cas de retard, vous vous exposez à devoir régler une majoration à votre locataire.
Que faire en cas de contestation du locataire ou si le dépôt de garantie ne suffit pas ?
L. K. : Si les sommes retenues sont supérieures au montant total du dépôt de garantie, vous pourrez demander à votre locataire de vous régler la différence par lettre recommandée. A défaut de réponse ou en cas de contestation du locataire, vous pouvez faire appel à un avocat pour vous assister et vous défendre. Si vous faites appel à mes services, je peux adresser une mise en demeure à votre locataire de régler les sommes restant dues. Je peux également saisir le tribunal d’instance afin de faire condamner votre locataire à vous indemniser des dégradations qu’il a commises, et éventuellement demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice que vous avez subi. La Cour d’appel de Versailles a jugé le 26 juin 2018 que le bailleur ne pouvait pas imputer au locataire sortant les dégradations constatées faute de comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée. N’oubliez donc pas l’état des lieux, et en cas de difficulté avec votre locataire vous pouvez recourir à un huissier pour l’établir. Le coût de l’état des lieux réalisé par un huissier pourra même être partagé avec votre locataire si les parties en conviennent d’un commun accord ou si cela s’impose en raison du refus du locataire de procéder à un état des lieux conventionnel. C’est ce qu’a jugé la 1ère chambre civile de la Cour d’appel d’Amiens le 17 juillet 2018.
Propos recueillis par Marc Ezrati
L. K. : Vous ne pouvez reprocher à votre locataire que des dégradations qui sont apparues depuis son entrée dans les lieux. Ces dégradations doivent être liées à un usage anormal du logement, et non à l’usure normale liée au temps. Il peut s’agir de tâches sur le sol ou sur les murs, d’appareils, luminaires ou meubles cassés ou endommagés, de conduits de ventilation bouchés… Il faudra comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pour mettre en lumière d’éventuelles réparations à effectuer, donc soyez particulièrement vigilant lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie et notez chaque différence avec l’entrée dans les lieux.
Comment justifier des sommes retenues sur le dépôt de garantie ?
L. K. : Vous ne pouvez pas retenir une somme forfaitaire sur le dépôt de garantie de votre locataire. Toute retenue doit être justifiée. Un devis évaluant le montant des réparations est suffisant pour justifier des sommes retenues. Il n’est pas nécessaire de produire une facture ou de prouver que les travaux envisagés ont été effectués. Attention, le montant retenu sur le dépôt de garantie doit être proportionné aux désordres causés par le locataire. Si l’état des lieux de sortie mentionne une tâche légère sur la moquette dans l’entrée, vous ne pouvez pas retenir la somme correspondant au remplacement de la moquette dans tout l’appartement. De même, un devis excessif pourra être contesté par le locataire. Si les sommes retenues sont inférieures au montant total du dépôt de garantie, il convient de restituer au locataire le surplus, et ce dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clefs. En cas de retard, vous vous exposez à devoir régler une majoration à votre locataire.
Que faire en cas de contestation du locataire ou si le dépôt de garantie ne suffit pas ?
L. K. : Si les sommes retenues sont supérieures au montant total du dépôt de garantie, vous pourrez demander à votre locataire de vous régler la différence par lettre recommandée. A défaut de réponse ou en cas de contestation du locataire, vous pouvez faire appel à un avocat pour vous assister et vous défendre. Si vous faites appel à mes services, je peux adresser une mise en demeure à votre locataire de régler les sommes restant dues. Je peux également saisir le tribunal d’instance afin de faire condamner votre locataire à vous indemniser des dégradations qu’il a commises, et éventuellement demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice que vous avez subi. La Cour d’appel de Versailles a jugé le 26 juin 2018 que le bailleur ne pouvait pas imputer au locataire sortant les dégradations constatées faute de comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée. N’oubliez donc pas l’état des lieux, et en cas de difficulté avec votre locataire vous pouvez recourir à un huissier pour l’établir. Le coût de l’état des lieux réalisé par un huissier pourra même être partagé avec votre locataire si les parties en conviennent d’un commun accord ou si cela s’impose en raison du refus du locataire de procéder à un état des lieux conventionnel. C’est ce qu’a jugé la 1ère chambre civile de la Cour d’appel d’Amiens le 17 juillet 2018.
Propos recueillis par Marc Ezrati