Acheter à plusieurs : des avantages mais aussi des inconvénients

Depuis quelques années on voit émerger un nouveau type d’acheteur : des particuliers qui se regroupent pour acquérir un bien immobilier. Objectif : diviser et habiter les lots ainsi créés. L’achat à cette échelle permet de faire une économie sur le prix au mètre carré. Cette solution peut aussi être envisagée en terme d’investissement dans l’immobilier locatif. Enfin, s’agissant d’un patrimoine immobilier familial détenu en commun, il peut permettre une optimisation juridique et fiscale au moment de la transmission. En conclusion, un achat immobilier « partagé » peut s’avérer une solution judicieuse.
 
 Trois statuts juridiques permettent d’envisager un achat immobilier en commun.

• L’indivision

Chacun des acquéreurs est détenteur du bien immobilier à hauteur de sa participation financière mais tous jouissent pleinement du bien commun. Ils sont financièrement solidaires, et doivent assumer collectivement les dépenses d’entretien et de fonctionnement. Cela comprend également le remboursement du prêt en cas d’emprunt pour financer l’achat.
C’est la solution la plus souvent choisie surtout s’agissant de l’acquisition de la résidence principale du couple – mariés, pacsés ou simples concubins.
 

• La SCI (société civile immobilière)

Les acquéreurs achètent au travers d’une société créée pour l’occasion et dont ils sont les associés. Chacun possède des parts réparties en fonction de sa contribution financière. Sa création s’impose lorsqu’il s’agit d’acquérir plusieurs biens immobiliers, mais surtout lorsque la détention du patrimoine est à répartir entre plusieurs personnes, notamment au sein d’une même famille. Elle peut être également envisagée lors d’un investissement locatif à plusieurs.
 

• Le pacte tontinier

Il s’agit d’une clause dans le contrat d’acquisition d’un bien en commun. Elle permet de stipuler qu’en cas de décès de l’un des acheteurs, la propriété est transmise aux autres associés. Le dernier survivant devient propriétaire unique du bien.
 
 Avantages et inconvénients des trois statuts

• L’indivision

La quote-part de chaque co-indivisaire est fixée lors de l’achat à proportion du montant apporté ou emprunté par chacun. Lors de la revente, chacun récupère la quote-part qui lui revient sur le prix de vente. Attention, il faut préciser dans l’acte d’achat la part de chaque copropriétaire car par défaut, la propriété est répartie à parts égales entre chacun. En cas de revente de sa quote-part à une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption.
Toutes les décisions devant être prises à l’unanimité, les problèmes de l’indivision apparaissent en cas de désaccord entre les propriétaires. Dans ce cas, l’indivision est bloquée. Autre inconvénient, si l’un des co-indivisaires décide de vendre, les autres sont obligés de suivre. Idem en cas de décès : les indivis restants n’ont aucun droit sur la part du défunt.
 

• La SCI

Les principaux avantages de la SCI sont liés à la grande souplesse des statuts qui fixent toutes les règles de fonctionnement de la société : prise de décision, modalité de revente, décès de l’un des associés, etc. La SCI est intéressante également en termes d’optimisation juridique et fiscale notamment s’agissant de la transmission.
A l’inverse, il est préférable d’avoir pensé en amont les statuts ce qui suppose l’intervention d’un professionnel du droit, avocat ou notaire. Son administration et sa gestion sont également à prendre avec sérieux. Ces deux points font de la SCI une formule plus coûteuse que les autres.
 

• Le pacte tontinier 

La tontine est une formule à envisager pour assurer efficacement l'avenir du conjoint survivant, surtout lorsque le couple n’est pas marié. A contrario, elle ne présente aucun avantage sur le plan fiscal. De plus, même si elle n’est pas considérée comme une succession sur le plan juridique, elle impose néanmoins le paiement des droits de mutation à titre onéreux sur la valeur totale du bien. Le pacte tontinier montre donc son intérêt au moment de la succession en permettant au dernier survivant de devenir le propriétaire unique du bien.